Bagaimana Peluang Investasi Properti Di Tahun 2022, Mana Sektor Terbaik?
Istilah pasar investasi, pada umumnya memberikan pengertian dan makna yang berbeda-beda bagi setiap pihak. Setiap orangnya.
Misalnya bagi pengembang (developer) perumahan dan apartemen, istilah ini bisa diartikan sebagai end-user individu atau investor swasta, yang memiliki kemampuan untuk membeli satu properti atau lebih untuk tujuan investasi.
Untuk yang lainnya, seperti pengembang dan pemilik kompleks komersial, perumahan dan kompleks mixed-use, bisa berarti investor, ekuitas swasta, kantor pusat dan institusi dengan nilai profit bersih yang tinggi, sehingga memiliki sumber daya keuangan untuk membeli seluruh bangunan dan portofolio-nya.
Disaat ini, segmen yang punya peluang cukup baik pada pasar investasi adalah sektor privat, investor swasta dan individu yang mulai membeli rumah dan apartemen. Disisi lain, untuk segmen institusional, keadaannya masih belum menguat.
Meskipun tersedia banyak modal, risiko yang tidak pasti dan harga penawaran yang belum cukup baik, masih menjadikan keadaan terlihat tidak pasti, membuat semua proses underwriting dalam berinvestasi menjadi sulit.
Coba bayangkan pertanyaan-pertanyaan yang timbul dalam
prosesnya, seperti:
“Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk sewa kantor dan hunian untuk bangkit
kembali ke kondisi sebelumnya?”
“Kapan tingkat permintaan apartemen mewah akan kembali naik?”
“Kapan semuanya akan didukung oleh kondisi ekonomi yang lebih kuat?”
“Kapan permintaan dan prospek menjadi lebih tinggi dan meningkatkan nilai
modal?”
Dan banyak lagi pertanyaan lainnya.
Namun disisi lain, kita disuguhkan dengan berita adanya peningkatan investasi di berbagai kota di Asia dan Amerika Utara. Dalam beberapa kasusnya, bahkan telah kembali dan melampaui tingkat investasi pada masa pra-pandemi, sedangkan Indonesia masih terlihat berada pada situasi kebalikannya.
Situasi ini menjadikan pengembang (developer) perkantoran dan apartemen merasa kesulitan, karena selain dampak covid-19 dan ekonomi, sebelumnya kita sudah berada dalam kondisi kelebihan pasok, serta penurunan tren pada pasar apartemen dan perkantoran.
Titik Cerah di 2022
Terlepas dari ketidakpastian di 2021, masih terlihat ada
beberapa tanda-tanda titik cerah pada tahun ini. Pemerintah Indonesia terlihat
masih bisa mengelola kebijakan ekonomi dan kesehatan selama pandemi covid-19
dengan cukup baik.
Bisa terlihat secara realitas, Fitch tetap bisa mempertahankan peringkat kredit BBB untuk Indonesia dengan target pertumbuhan GDP untuk 2022 sebesar 6,8 persen.
Jika dirunut dari sejarah, disaat ekonomi mengalami pertumbuhan, maka pasar properti juga akan ikut bertumbuh, dan permintaan serta investasi juga akan meningkat. Bisa Anda saksikan, saat ini, baik investor lokal atau asing, tampak lebih cenderung mengarah ke sektor perumahan dan logistik.
Dari survei, perumahan dengan harga mulai dari Rp300 juta hingga Rp1 miliar, memiliki permintaan terbanyak, namun persetujuan pinjaman dari pihak bank bagi pembeli dikisaran harga yang lebih rendah bisa membuat mereka layak mempertimbangkan kembali.
Apa alasannya? Umumnya, persetujuan pinjaman dan penutupan transaksi bank akan menjadi lebih mudah dan pasti jika nilai transaksi berada di kisaran harga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar.
Sementara beberapa orang lainnya, memilih untuk membeli dan tinggal di apartemen yang nyaman dan lebih terjangkau dibandingkan dengan rumah yang berjarak 1 hingga 2 jam dari pusat kota atau tempat mereka bekerja.
Benar. Untuk mereka yang punya lebih banyak simpanan atau pekerjaan dengan gaji yang lebih tinggi, tentunya akan memilih untuk membeli apartemen berkategori menengah ke atas atau mewah dan berlokasi di pusat atau pinggiran kota.
Sisanya, ada juga orang yang memilih perumahan berharga terjangkau di daerah yang cukup jauh, namun memiliki infrastruktur yang baru dan lebih baik, misalnya dengan adanya akses transportasi umum di sekitar jalan tol baru, LRT, MRT maupun kereta komuter.
Dari data survei diatas, dapat diramalkan akan ada kenaikan permintaan yang lebih tinggi untuk semua jenis properti.
Renovasik pun melihat adanya peningkatan permintaan untuk Transit Oriented Developments (TOD) yang jauh lebih cepat daripada non-TOD, sehingga kesempatan untuk membeli tanah atau bekerja sama dengan pemilik tanah di area TOD strategis akan menjadi hal yang dicari-cari.
Bagaimana dengan pihak negara? Insentif PPN yang diperpanjang oleh Pemerintah Indonesia terbukti memberikan dorongan positif yang nyata bagi investasi properti, terutama untuk sektor perumahan. Dengan diperpanjangnya kebijakan hingga Juni 2022, diharapkan bisa terus berlanjut pada tahun 2022 supaya sesuai dengan perpanjangan program zero down payment oleh Bank Indonesia (BI).
Sementara disisi lain, sektor logistik pun memiliki kenaikan permintaan, volumenya yang masih relatif kecil jika dibandingkan dengan pasar 'gateway' Asia lainnya, membuat Indonesia masih memiliki banyak ruang untuk bertumbuh.
Selama masa new normal ini, pasar sektor perkantoran juga masih akan terus dipantau bagaimana perkembangannya. RenovAsik masih belum melihat adanya tingkat harga bagi gedung perkantoran yang masih beroperasi bisa mendorong pembeli untuk melakukan transaksi.
Yang terakhir, di sektor perhotelan, diramalkan akan bangkit dengan relatif cepat dalam hal tingkat okupansi, diikuti dengan tarif kamar. Sehingga, masih banyak ruang bagi investor untuk berinvestasi di sektor perhotelan atau sahamnya, sehingga hal tersebut mampu mendatangkan modal untuk capex, renovasi kamar dan ekspansi dari bisnis properti tersebut.
